La régulation des locations saisonnières en France connaît une transformation majeure avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur (n° 2024-1039) en janvier 2025. Ce cadre législatif, conçu pour contrer l’expansion non maîtrisée des meublés de tourisme, introduit des obligations déclaratives renforcées, des restrictions territoriales inédites et une refonte des règles fiscales. L’analyse qui suit détaille les sept piliers de cette réforme, ses implications pratiques pour les propriétaires, et son impact sur l’écosystème des plateformes numériques.
La loi Le Meur : fondements et objectifs stratégiques
Genèse d’une régulation transpartisane
Portée par la députée Annaïg Le Meur, cette législation répond à un double enjeu : préserver le marché résidentiel dans les zones tendues et encadrer les dérives spéculatives liées aux locations touristiques. Le texte s’inscrit dans la continuité des lois ALUR (2014) et ÉLAN (2018), mais avec un spectre d’action élargi aux dimensions énergétiques et fiscales.
Champ d’application élargi
Contrairement aux régulations antérieures centrées sur les zones sous tension, la loi de 2025 s’applique à l’ensemble du territoire national. Elle concerne indistinctement les locations via Airbnb, Abritel ou les réseaux professionnels, imposant un régime unique pour tous les meublés non classés. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme est modifié pour inclure les locations occasionnelles dépassant 90 jours annuels.
Le nouveau régime déclaratif : transparence et traçabilité
Centralisation des déclarations
Le décret d’application du 20 janvier 2025 institue un téléservice national géré par la Direction générale des entreprises (DGE). Chaque propriétaire doit y enregistrer :
- Un avis d’imposition attestant du caractère de résidence principale
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) actualisé
- Les coordonnées du gestionnaire en cas de mandat.
Ce dispositif vise à éradiquer les déclarations fantômes qui représentaient 23% des annonces selon la DGCCRF en 2024. Les plateformes ont l’obligation légale de vérifier la validité du numéro d’enregistrement avant toute publication d’annonce.
Contrôle renforcé des résidences principales
La notion de résidence principale fait l’objet d’une redéfinition stricte : le propriétaire doit justifier d’au moins 240 jours de présence effective annuelle via des factures énergétiques ou des attestations d’assurance habitation. Les locations de résidences secondaires restent possibles mais soumises à autorisation préalable dans les communes classées ZRU (zones de régulation urgente).
Pouvoirs accrus des municipalités : vers un urbanisme différencié
Quotas et zonage restrictif
Les communes peuvent désormais instaurer des secteurs PRI (Périmètres de Résidentialité Irréversible) où seules les constructions à usage de résidence principale sont autorisées. Dans ces zones, toute conversion en meublé touristique nécessite un permis de changement d’usage soumis à enquête publique.
Plafonnement temporel des locations
Le délai maximal de location passe de 120 à 90 jours annuels, avec possibilité pour les mairies d’instaurer des plafonds inférieurs (30 jours minimum). Un mécanisme de comptage automatique via le téléservice national alerte les propriétaires à l’approche du seuil. Les dépassements entraînent une suspension automatique de l’activité pour le reste de l’année civile.
Copropriétés : vers une gouvernance contraignante
Modification des règlements
La loi introduit un droit de veto minoritaire : un vote à 66% des voix suffit pour interdire les locations touristiques dans les copropriétés existantes. Les nouveaux règlements doivent explicitement autoriser ou proscrire cette activité, mettant fin à la jurisprudence du silence favorable.
Obligations d’information renforcées
Toute mise en location doit désormais faire l’objet d’une notification au syndic dans un délai de 15 jours. Le conseil syndical peut imposer des audits annuels sur les nuisances liées à l’activité touristique. Dans les immeubles classés, une majorité qualifiée de 80% est requise pour autoriser les locations saisonnières.
Réforme fiscale : redistribution des charges
Abattements dégressifs
Le taux d’abattement pour frais professionnels passe de 50% à 30% pour les locations non classées, alignant le régime des particuliers sur celui des professionnels LMNP. Un système de bonus-malus est instauré en fonction du DPE : +5% d’abattement pour les logements A/B, -10% pour les classes F/G.
Taxe sur les loyers touristiques
Les communes peuvent instituer une taxe additionnelle de 5% à 15% sur les revenus locatifs perçus via des plateformes numériques. Son produit est affecté au financement de logements sociaux. Les locations excédant 60 jours annuels sont soumises à une contribution exceptionnelle de solidarité territoriale (CEST) de 3%.
Exigences énergétiques : le DPE comme condition légale
Critères de décence révisés
Depuis janvier 2025, tout nouveau meublé doit atteindre au minimum la classe E pour être mis en location. Les logements existants ont jusqu’au 1er janvier 2034 pour atteindre la classe D, sous peine d’interdiction définitive. Les travaux d’isolation bénéficient d’un crédit d’impôt majoré à 40% dans les ZRU.
Contrôles techniques systématiques
Les diagnostiqueurs immobiliers sont habilités à effectuer des vérifications inopinées sur demande des mairies. Un DPE falsifié expose désormais à une peine de deux ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende. Les plateformes doivent retirer sous 24h toute annonce comportant un DPE non conforme.
Sanctions et mécanismes de contrôle
Arsenal répressif étoffé
Outre les amendes administratives (jusqu’à 20 000 € pour faux enregistrement), la loi prévoit des astreintes journalières de 1 000 € en cas de maintien d’activité illicite. Les récidives entraînent une inscription au fichier FIJI (Fichier des interdits de gestion immobilière) pour une durée de cinq ans.
Responsabilisation des plateformes
Les intermédiaires numériques encourent désormais une amende de 5% du chiffre d’affaires réalisé en France pour chaque annonce non conforme. Une obligation de signalement automatique aux services fiscaux est instaurée pour les locations générant plus de 15 000 € de revenus annuels.
Conclusion : vers un modèle équilibré ?
Cette réforme marque un tournant dans la gestion des biens touristiques, privilégiant une approche normative intégrée (fiscale, urbaine, énergétique). Si elle permet de lutter contre la financiarisation du logement, son succès dépendra de l’harmonisation des outils de contrôle entre l’État et les collectivités. Les professionnels devront adapter leur modèle économique, notamment via la montée en gamme énergétique et le recours à des gestionnaires agréés. Pour les particuliers, l’ère du « Airbnb facile » appartient définitivement au passé.
Pour approfondir le sujet :
- https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17883
- https://www.economie.gouv.fr/particuliers/location-meublee-declaration-revenus-impot
- https://www.economie.gouv.fr/particuliers/ce-qui-change-pour-les-particuliers-avec-ladoption-du-budget-2025
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